• Недвижимость коммерческая
  • Недвижимость жилая
 
  • главная
  • О компании
  • Услуги
  • Полезная информация
  • Дать объявление
  • Вопрос - ответ
 
Купить Арендовать
 Тип недвижимости: *
 Район: *
[+] расширенный поиск


Новости

Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги сентября и третьего квартала 2007 года

Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года: 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом). Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)

Сентябрь 2007 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как время выхода из состояния стагнации.
 
По сравнению с предыдущими годами, нынешний сентябрь выдался достаточно сонным. Но, если вспомнить, что было в мае-июне 2007 года, то можно говорить о существенном оживлении рынка.
 
Цены были достаточно стабильными. Наблюдалось борьба двух тенденций. С одной стороны, наметилась тенденция повышения цен; с другой, - устойчивый рост числа предложений, препятствующий удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма небольшим; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.
 
Деловая активность в сентябре росла практически каждую неделю. И это проявилось не только в увеличении количества просмотров и сделок, но и в изменении динамики переговоров, снижении времени экспозиции квартир. Привлекательные объекты уходили достаточно быстро. Покупатели, присматривающие квартиры с лета, и свыкшиеся с тем, что прерванные переговоры можно возобновить через неделю-другую, нередко опаздывали. За это время наиболее привлекательные квартиры оказывались уже под задатком. Многие квартиры снимали с продажи в расчете на повышение цен после выборов. Но на смену одним продавцам приходили другие. В результате количество объектов, предлагаемых к продаже, выросло за сентябрь примерно на 12%, а в отдельные дни доходило до 7000.
 
Не смотря на существенный рост числа продавцов, их состав (спектр) изменился весьма незначительно. Резкого выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» не произошло.
 
По нашим наблюдениям, большинство инвесторов вкладывали деньги в новое жилье (которое обычно более качественно и дешево, да и социальный статус жителей там заметно выше, чем в хрущевках).
 
Отсутствие ремонтов, незавершенность благоустройства домов и микрорайонов (а это основной недостаток подобного жилья), инвесторов, как правило, не пугает; ибо они обычно никуда не спешат и ориентируются на будущее. А в будущем перспективы подобных домов и микрорайонов весьма неплохие.
 
Если исходить из очень распространенной гипотезы о том, что стагнация и резкое снижение инвестиционной привлекательности вынудят инвесторов фиксировать доходы и массово выставлять квартиры на продажу, то основной выброс должен произойти именно в сегментах современного жилья («украинский кирпич» и «украинская панель»).
 
Меж тем, резкого увеличения удельного веса этих сегментов в общем составе предложения не произошло. Доля предложений в новых домах летом увеличилась примерно на два процента (а это порядка 100-130 дополнительных квартир, которые, с определенной натяжкой, можно считать инвестиционными).
 
Учитывая, что квартир этих не так уж и много, а плавное увеличение доли предложений в новых домах вполне естественно, то особого влияния на рынок эти «инвестиционные» квартиры, похоже, не оказали. Участники рынка привыкли к тому, что строители регулярно увеличивают число киевских квартир примерно на 1,5% в год. Соответственно, и в составе предложения доля новых квартир неуклонно увеличивается. И это увеличение за последний год было совершенно адекватно: как видно на графике, представленном ниже, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года доля новых квартир в составе предложения увеличилась примерно на 1,4%.
 
Так что и за последний год значительного выброса инвестиционных квартир не произошло. Существенное же увеличение предложения объясняется, по нашему мнению, длительной стагнацией. За это время накопилось значительное «отложенное предложение», и как только сделки пошли, многие снятые с торгов квартиры вновь появились на рынке.
 
 
 
Важно также отметить, что за время стагнации в составе предложения выросла доля низкокачественных квартир (сегменты «старый кирпич», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»). А вот доля качественного «старого жилья» (сегменты «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич») заметно снизилась. И это лишний раз подтверждает, что наиболее уязвимо в периоды стагнации низкокачественное «дешевое» жилье. Качественное же «дорогое» жилье пользуется спросом даже в тяжелые для рынка времена.
 
Возвращаясь к итогам сентября и третьего квартала, необходимо отметить плавность происходивших процессов. Процессы, характерные для сентября, начинались в предыдущие месяцы. Все это время рынок постепенно выздоравливал. Другое дело, что в августе, а тем более, в июле, все происходило намного медленней.
 
Если в июле продавцы радовались любому просмотру и достаточно охотно шли на уступки, то в августе они чувствовали себя куда более уверено, и уступали гораздо меньше. В сентябре продавцы нередко поднимали цены, игнорируя при этом советы риэлторов. А при проведении торгов ссылались на инфляцию, резкое удорожание продуктов и снижение курса доллара.
 
Сказать, что стагнация закончилась, и рынок выздоровел, пока, к сожалению, нельзя. Огромный разрыв между покупательной способностью наших граждан и ценами на жилье уменьшился явно недостаточно. Купить квартиру «с нуля» (то есть, не продав перед этим другую недвижимость) могут очень немногие. У большинства наших граждан не хватает средств для улучшения жилищных условий и с помощью так называемых «альтернативных сделок» (продажи имеющейся квартиры и покупки более просторной). И это притом, что для проведения подобных сделок банки весьма охотно дают ипотечные кредиты.
 
Тем не менее, отложенный спрос все сильнее давит на рынок. Многие потенциальные покупатели устали ждать снижения цен. За время затянувшейся стагнации некоторые из них сумели поднакопить денег, повысить свои заработки и социальный статус. Именно поэтому рынок и оживает.
 
Правда, неопределенность, связанная с выборами в Верховную Раду, существенно тормозит процесс оживления рынка недвижимости. Агенты, постоянно общающиеся с участниками рынка, утверждают, что многие из них отложили принятие решений до завершения выборов и формирования парламентского большинства.
 
На графиках показано изменение цен предложений в отдельных сегментах рынка Киева.
  
 
  
 
 
Более детально сентябрьские цены предложений приведены в таблицах
 
 
Тип жилья
 
 
 
Однокомнатные квартиры
 
Двухкомнатные квартиры
 
Цена 1м2, $
 
Изм. в %
 
Ср. цена, $
 
Изм. в %
 
Цена 1м2, $
 
Изм. в %
 
Ср. цена, $
 
Изм. в %
 
Дореволюционные
 
август
 
4699
 
+ 2.58
 
199067
 
- 2.27
 
5070
 
+ 0.89
 
306421
 
- 0.60
 
сентябрь
 
4820
 
194553
 
5115
 
304570
 
Сталинки
 
август
 
3644
 
- 2.80
 
134935
 
- 5.63
 
4144
 
- 3.72
 
231008
 
- 5.13
 
сентябрь
 
3542
 
127340
 
3990
 
219151
 
Старая панель
 
август
 
2820
 
+ 0.67
 
86264
 
+ 1.29
 
2644
 
- 0.15
 
123299
 
+ 1.07
 
сентябрь
 
2839
 
87380
 
2640
 
124622
 
Старый кирпич
 
август
 
2894
 
+ 0.59
 
86807
 
+ 0.06
 
2847
 
+ 1.62
 
129684
 
+ 1.87
 
сентябрь
 
2911
 
86858
 
2893
 
132112
 
Типовая панель
 
август
 
2744
 
+ 1.31
 
95410
 
+ 0.96
 
2668
 
+ 1.05
 
134713
 
+ 1.49
 
сентябрь
 
2780
 
96328
 
2696
 
136721
 
Украинская панель
 
август
 
2616
 
+ 1.80
 
118785
 
+ 0.90
 
2571
 
- 0.66
 
173198
 
+ 0.71
 
сентябрь
 
2663
 
119855
 
2554
 
174424
 
Украинский кирпич
 
август
 
2743
 
+ 1.46
 
139477
 
+ 0.97
 
2829
 
+ 0.78
 
217845
 
+ 0.05
 
сентябрь
 
2783
 
140832
 
2851
 
217962
 
Улучшенная типовая панель
 
август
 
2644
 
- 1.13
 
107750
 
- 4.29
 
2585
 
- 0.23
 
141902
 
- 0.14
 
сентябрь
 
2614
 
103125
 
2579
 
141706
 
Улучшенный кирпич
 
август
 
3044
 
- 0.33
 
116151
 
- 0.38
 
3111
 
+ 3.05
 
168209
 
+ 3.79
 
сентябрь
 
3034
 
115704
 
3206
 
174578
 
 
 
 
Тип жилья
 
 
 
Трехкомнатные квартиры
 
Многокомнатные квартиры
 
Цена 1м2, $
 
Изм. в %
 
Ср. цена, $
 
Изм.в %
 
Цена 1м2, $
 
Изм. в %
 
Ср. цена, $
 
Изм. в %
 
Дореволюционные
 
август
 
4914
 
- 2.04
 
424288
 
- 3.32
 
5692
 
- 6.69
 
951407
 
- 13.26
 
сентябрь
 
4814
 
410213
 
5311
 
825295
 
Сталинки
 
август
 
3724
 
+ 2.50
 
285841
 
+ 2.50
 
4021
 
+ 11.49
 
446826
 
+ 18.92
 
сентябрь
 
3817
 
292980
 
4483
 
531348
 
Старая панель
 
август
 
2456
 
+ 1.18
 
153962
 
+ 1.22
 
2420
 
- 0.12
 
198083
 
- 5.48
 
сентябрь
 
2485
 
155846
 
2417
 
187231
 
Старый кирпич
 
август
 
2889
 
+ 2.04
 
179575
 
+ 3.61
 
2874
 
- 0.24
 
275667
 
- 16.11
 
сентябрь
 
2948
 
186049
 
2867
 
231250
 
Типовая панель
 
август
 
2412
 
+ 0.58
 
169791
 
+ 1.19
 
2944
 
- 2.00
 
278611
 
+ 0.69
 
сентябрь
 
2426
 
171819
 
2885
 
280526
 
Украинская панель
 
август
 
2515
 
- 1.11
 
231522
 
- 1.98
 
2517
 
- 2.90
 
311909
 
- 3.21
 
сентябрь
 
2487
 
226949
 
2444
 
301889
 
Украинский кирпич
 
август
 
01.10.2007
вернуться к списку новостей